הדירה היא הנכס. התפקיד שלי הוא להגן על העסקה.

אפשר לחתום, אבל ברוב המקרים זו טעות. זיכרון דברים עשוי להיחשב הסכם מחייב אם הוא מבטא כוונה להתקשר וכולל את הפרטים המהותיים של העסקה, גם אם הצדדים תכננו לחתום בהמשך על חוזה מפורט. חתימה מוקדמת עלולה לקבע מחיר, מועדים ותנאים לפני שנבדקו הזכויות, חריגות בנייה, שעבודים, מסים ויכולת המימון. לכן נכון לסכם שההצעה כפופה לבדיקות ולחוזה שינוסח וייחתם בידי הצדדים, ולא לחתום על מסמך מחייב לפני השלמת הבדיקות המשפטיות.

מפיקים נסח או אישור זכויות עדכני ומוודאים איזו משכנתה רשומה, לטובת מי והאם קיימים שעבודים או עיקולים נוספים. מהמלווה מקבלים מכתב כוונות עדכני המפרט את סכום הסילוק, תוקפו ואופן התשלום. בחוזה קובעים שחלק מתאים מהתמורה ישולם ישירות לבנק כנגד מסמכים שיאפשרו את מחיקת המשכנתה, ומשאירים מנגנון למקרה שסכום הסילוק משתנה. במקביל בודקים את מימון הקונה, מועדי המס, האישורים לרישום והאם יתרת התמורה מספיקה לסילוק כל החיובים.

לוח תשלומים טוב אינו נקבע רק לפי תאריכים. כל תשלום צריך להיות קשור לפעולה מקבילה: רישום הערת אזהרה או בטוחה חלופית, סילוק משכנתה, המצאת אישורי מס ועירייה, מסירת חזקה והעברת מסמכי הרישום. יש להתאים את המועדים למקורות המימון של הקונה ולצרכים האמיתיים של המוכר, לקבוע תשלום ישיר לנושים כשנדרש ולהחזיק בנאמנות סכום שמספיק להשלמת אישורים חסרים. כך מצמצמים מצב שבו צד אחד העביר כסף או חזקה בלי שקיבל את ההגנה המתאימה.

מתכננים את שתי העסקאות כמערכת אחת: בודקים מראש כמה הון ישתחרר ובאיזה מועד, מתאמים את מועדי התשלום והמסירה, ומשאירים מרווח זמן וכסף לתקלות. לפי הצורך בוחנים מימון ביניים, תקופת שכירות קצרה או מסירה מאוחרת. אם אחת העסקאות עדיין אינה ודאית, אפשר לשקול תנאי מתאים או זכות הארכה מוגדרת, אך אין להניח שהחוזה השני יתבטל אוטומטית אם העסקה המקבילה נכשלה. כל חוזה מחייב בפני עצמו, ולכן יש לנסח במפורש את התלות ואת תוצאות אי-התקיימותה.